Abrechnung 2025

Die am 10. April 2026 von der Hausverwaltung DR. LANGEDER IMMOBILIEN NFG GMBH übermittelte Jahreskostenabrechnung 2025 für unser Wohnungseigentumshaus in Hyrtlstr. 30, Mödling ist nicht einfach nachzuvollziehen. Wir haben uns die Mühe gemacht, die Belege zur Abrechnung in der Hausverwaltung anzusehen. Allerdings mit mäßigem Erfolg. Denn alle 197 Belege waren zwar offenbar vorhanden, jedoch in einem schwer zu durchblätternden Schnellhefter in dem sie in anderer Reihenfolge als in der Abrechnung waren. Obwohl wir für die Belegeinsicht nach vielen E-Mails einen Termin für den 27.4.2026 vereinbart hatten, war die für unser Haus zuständige Frau Skopal leider nicht anwesend. Deswegen konnten wir keine Fragen direkt klären und nur mühselig einige Ausgabenpositionen einer Leistung (einigermaßen) zuordnen – sehr unbequem auf einem kleinen runden Couchtisch. Bank-Kontoauszüge oder Vergleichsangebote haben wir nicht gesehen und wegen Zeitknappheit auch nicht angefordert.

Es blieben viele Fragen offen und daher dieses Schreiben.

Die in der Abrechnung dreigeteilten Rubrik „Sonstige Ausgaben“ ist besonders schwer nachzuvollziehen. Meistens nur mit dem Namen des Lieferanten und das Leistungsdatum aber ohne Hinweis auf die Leistung angegeben. Dabei handelt es sich um 59 Buchungen mit einer Gesamtsumme von 116.035,54 Euro inkl. Umsatzsteuer. Wovon anscheinend 2.920,42 von der Versicherung vergütet wurden.

Auch in der Rubrik „Gartenarbeit“ mit 14 Buchungen und einer Gesamtausgabensumme von 28 360,74 Euro inkl. Umsatzsteuer ist nicht überall klar, wofür das Geld ausgegeben wurde (Einzelleistung, Wartungsvertrag…?).

Ebenso in der Rubrik „Brandschutz“ mit Gesamtausgaben von 8.744,40 Euro. (So viel wirklich notwendig, um den Brandschutz einsatzbereit zu halten?)

Und so weiter. Und so kommt für das Haus eine Ausgabensumme im Jahr 2025 von 229.455,43 Euro inkl. Umsatzsteuer zustande, die in der Abrechnung nirgends als solche aufscheint. Das ist echt viel und eventuell unnötig viel. Für die 4.141,88 m² Nutzfläche des Hauses sind das 55,40 per Quadratmeter Nutzfläche (inkl. Garage), wovon auf Betriebskosten und Rücklagenausgaben jeweils etwa die Hälfte also ca. 27,70 per Quadratmeter entfallen. Was hinsichtlich Betriebskosten an sich nicht über dem allgemeinen Durchschnitt liegt. Aber wir vermuten, dass die Kosten bei vielen Leistungen durch Nachverhandlung bzw. Wechsel des Lieferanten ordentlich gesenkt werden könnten. Bei den Rücklagenausgaben ebenso.
Jedenfalls wäre es sinnvoll zu überprüfen, ob, wo und wie viel eingespart werden könnte *) siehe unten.

Die Originalabrechnung ist hier:

Unsere übersichtlich zusammengefasste Liste ist hier:

ZUSAMMENFASSUNG:

Unser Haus Hyrtlstraße 30 wird im Großen und Ganzen gut in Schuss gehalten, die Buchhaltung scheint formell soweit in Ordnung zu sein und die Richtigkeit der Abrechnung wird von uns (vorläufig) nicht angezweifelt. Aber wir kritisieren wie schon oben gesagt die ungenügende Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Mehrere Ausgaben sind unerklärt einfach da. Kein Abrechnungsempfänger kann alle Ausgaben einer konkreten Leistung zuordnen. Auch die Zuordnung der Ausgaben zu Betriebskosten oder Rücklage ist schwer nachvollziehbar. Was aber das geringste Problem ist. Außer für Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermieten und für den Mieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen müssen. Die erhaltene Abrechnung der Betriebskosten entspricht nicht dem Mietrechtsgesetz.

Warum ein Teil der der „Sonstigen Ausgaben“ in der Rücklagenabrechnung umsatzsteuerrelevant ist (= Nachzahlung wird fällig) und ein Teil nicht, ist auch nicht klar.

Welche Gesamtsumme für die Garagensanierung entstanden ist, wäre auch nicht uninteressant zu wissen. Im Jahr 2024 dürften dafür auch Ausgaben entstanden sein.

Generell wäre eine Aufteilung der Sonstigen Ausgaben in jährlich wiederkehrende Aufzugs-, Garagen-, Gebäude- und eben sonstigen (gelegentlichen) Ausgaben für bessere Übersichtlichkeit begrüßenswert . Eigentlich zwingend notwendig für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung und den Vergleich zu Vorjahren zusätzlich zu besserer Leistungsbeschreibung.

Eine Rubrik „Versicherungsfälle“, in der die Ausgaben und die dazu gehörigen Versicherungsvergütungen zusammengefasst sind, würde die Übersichtlichkeit ebenfalls verbessern. So wie es jetzt ist, kann nur mühsam erahnt werden, welche Ausgaben von der Gebäudeversicherung vergütet wurden.

Erstaunt hat uns, dass es eine Technische Betreuung (Pleininger) gibt, die immerhin 1.602,50 Euro im Jahr kostet (+ Umsatzsteuer da in den Betriebskosten vorgeschrieben). Welchen Nutzen haben die Wohnungseigentümer davon? Was macht Pleininger? Obwohl es sich nicht um Riesenbeträge handelt, ist es seltsam, dass die Kosten auf VIER verschiedene Rubriken (GES.UNFALL-VERS, HB-SONDERZAHL., TECHN.BETREUUNG und LOHNVERRECHNUNG) aufgeteilt wurden, die nicht einmal unter einander angeführt sind, Ziemlich verwirrend. In unsererer Liste haben wir sie unter TECHN.BETREUUNG zusammengefasst.
Also diese vergleichsweise kleine Ausgabenposition ist feinsäuberlich in der Abrechnung auf vier Rubriken aufgeteilt. Aber die wirklich großen Brocken sind nicht übersichtlich gegliedert. Warum?

Es macht daher leider den Eindruck, dass es der Hausverwaltung egal ist, ob wir Wohnungseigentümer die Abrechnung verstehen und nachvollziehen können oder nicht.
Ein Vergleich der einzelnen Positionen bzw. Ausgabenkreisen der „Sonstigen Ausgaben“ mit früheren Abrechnungen ist praktisch unmöglich, weil die Buchungen unter dieser 3-fach vorkommenden Rubrik ohne jede Struktur und (fast) ohne Leistungsbeschreibung einfach nur chronologisch angeführt sind. Das ist unser Hauptkritikpunkt an der Abrechnung.

Falls Sie was dazu beitragen wollen, dann schreiben Sie bitte unten einen Kommentar.

Beate und Tom Tötterström
Seit Dezember 2024 Eigentümer von Wohnung 25 + Garage Platz 51, die beide unser Sohn benützt

*) P.S.: Zum Beispiel haben wir ein paar Preise recherchiert:

Ohne Recherche kommen uns die Zahlungen an Firma Altmann mit € 8.979,36 inkl. USt für 7 Leistungen sehr hoch vor. Es geht dabei anscheinend um Balkontüren und Außenlamellen/-jalousien. Vergleichspreise sind aber nachträglich ohne genaue Leistungsbeschreibung nicht möglich.
Das trifft auch auf die Leistungen der Firma Kone (Aufzug) mit € 10.689,34 inkl. USt zu. (im Jahr 2024: 2.803,68)

NACHTRAG:

Die Abrechnungs-Rubriken im Kapitel „FA-Verrechnung“ haben wir in unserer Liste weggelassen, weil sie in der Jahreskostenabrechnung zwar wahrscheinlich richtig aber vollkommen unnachvollziehbar sind. Auch weil bei keiner Buchung eine Angabe des Umsatzsteuer-%-Satzes ist. In unserer Aufstellung haben wir die wahrscheinlichen Umsatzsteuer-%-Sätze in der Spalte USt% ergänzt und damit die Summen inkl. Umsatzsteuer errechnet. Obwohl an Lieferanten bezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht wird, ist es ja nicht so, dass die Umsatzsteuer keine Rolle spielt. Denn für Ausgaben, die von der vorerst umsatzsteuerfreien Rücklage bezahlt werden, müssen für Wohnungen 10% und für Garagenplätze 20% vom Nettobetrag anteilig nachversteuert werden. In Summe mussten daher € 7.043,38 + 3.067,07 = 10.111,35 an das Finanzamt nachgezahlt werden. Wie diese Zahlen berechnet wurden, geht aus der Abrechnung auch nicht hervor.
Bei den Betriebskosten werden diese Steuersätze in den Monatsvorschreibungen sowieso im Voraus anteilig verrechnet – auch für Ausgaben mit 0% Umsatzsteuer (Bankspesen, Versicherung, Grundsteuer).
Das nur als Erläuterung, warum das Kapitel „FA-Verrechnung“ in der Abrechnung komplett undurchschaubar ist.
Anmerkung nebenbei: Es ist leider so, dass das Umsatzsteuergesetz sowieso von praktisch niemandem verstanden werden kann.